机上査定と訪問査定の違いとは？ ｜ 松山市近郊で不動産売却のお手伝いをする株式会社Lienstate | 中古の住宅に精通したプロフェッショナル

～取引事例を基に～

机上査定時には、取引事例を調べます。近隣の過去の取引事例から査定対象物件に比較的近いものを選定し、取引事例の金額などを参考にして査定額を算出します。

不動産流通機構（レインズ）などの情報を基に調べます。

～公示価格など公になってる評価額を基に～

土地に関してはその場所の地価公示を調べ、土地の評価額から算出します。

公になっている情報はもちろん一般の方も閲覧できるので、ご自身でも調査が可能です。

建物に関しては原価法を用いることが多いです。

原価法とは今の建物を仮にもう一度建設した場合にかかる費用（再調達価格）から、建物の耐用年数から築年数を引き、残存年数によって算出する方法です。原価法で建物を査定すると木造住宅は築22年で価値が無くなります。

～市場の動向を基に～

不動産の査定には市場の動向も考慮されます。

その地域特性の需要や供給などを考慮します。簡単に言うと人気のある地区や人気のある校区だったり、はたまたその界隈では中々物件が出ないエリアなどといった市場の動きも関係してきます。

需要が多くて供給が少ないと、価値が付いたりするのと同じです。

～現地の調査～

訪問査定では担当者が現地に行って調査します。

道路の幅員（幅）、接道幅、日当たりの状況、高低差の有無、境界位置の確認、越境物の有無、建物の使用状態、リフォーム内容などを確認して査定額に反映します。机上査定ではわからないところを把握して反映するので、査定額の正確性が上がります。

～役場での調査～

担当者が役場に行って調査します。

公共のライフラインであったり道路の種類や都市計画区域などを調査して査定額に反映します。

また、謄本や公図などで権利関係も調査します。

見た目は一般道でも権利上は個人の私道の場合も十分にあります。単に道路と言っても公道、私道の２種類と思われがちですが、不動産業界では建築基準法42条第1項の道路でもその中で1号～5号に分散されており、42条第2項道路もあります。

そもそも、建築基準法の道路に面していないと建築が出来ないので道路の種類は査定額への影響が大きいところでもあります。それ以外でも査定額への影響のある項目には都市計画区域などもあります。

～売主様からの聞き取り～

担当者が現地に行きますので、その際に売却される理由や現状の債務の状況などをお聞きします。聞き取り内容はざまざまですが、正直にお答えいただく方が戦略を立てて販売活動できます。

例えば、近隣には内密で販売したいという要望があった場合、先にお聞きしておかないと、現地調査の際に境界の確認で近隣へ訪問してしまい、ミスマッチが起きる場合がります。

不動産会社には守秘義務がありますので、信頼できる不動産会社または信頼できる担当者であれば正直にお答えいただいても良いでしょう。