既存住宅売買瑕疵保険を上手に利用しましょう！｜　松山市近郊で不動産売却をお手伝いする株式会社Lienstate

既存住宅売買瑕疵保険の適用

売主も買主も知っておくべき制度

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既存住宅の売買に役立つ制度

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既存住宅売買瑕疵保険とは

瑕疵（かし）とは欠陥を意味し、「本来あるべき重大な機能・品質・性能・状態が備わっていないこと」です。これを住宅に置き換えた場合、取引の目的である建物に建築基準法で定められた基準について何らかの重大な欠陥があることとなります。

瑕疵保険とは、住宅購入の際に、このような欠陥があった際に、その構造・防水の目に見えない瑕疵（欠陥）によって生じた損害について保険金が支払われる仕組みであり、中古住宅の検査と保証がセットになった保険制度のことです。

家を売却すると、売主には契約不適合責任というものを負うことになります。この責任は売却した家の品質などに問題があると、引渡し後でも修理費用を負担したり、代金の減額や契約を解除される場合があります。事前に買主に告知した瑕疵については責任を負わなくてもいいので、どこまで責任を負うのかがポイントであり、トラブルを未然に防ぐことにも繋がります。売却の時に気づいていなかった瑕疵でも後々に買主から損害賠償などを請求されることもあります。

買主からすると、古い建物付きの物件の場合、その建物には何らかの瑕疵（雨漏れや劣化など）があるものとして購入することが大半です。物件の価格が土地代金相当の場合で建物の価値が無い場合、売主が契約不適合責任を負わないとすることも多く、引渡し後の瑕疵については買主負担で修繕するという事もあります。

売主または買主は売却や購入の時に既存住宅売買瑕疵保険へ加入しておけば、修理費用などは保険の範囲内で支払わなくてよくなります。任意の保険ですが、引渡し後のトラブルを防いだり、補修費用の負担を保険でカバーしたりといったメリットがあるので、よく理解して利用できる場合にはご検討下さい。

既存住宅売買瑕疵保険の3つのメリット

トラブルの回避

安　心
買主への安心感

アピール
買主の購買意欲UP

税優遇

Check!

既存住宅売買瑕疵保険の適用で売却しやすくなります

既存住宅売買瑕疵保険を利用すると買主へのアピールになったり、減税の対象になったりといった買主の税金が優遇される場合があるので、買主の購買意欲のアップにつながります。また、競合する物件との差別化にもつながります

Point
1

　　トラブルの回避

既存住宅売買瑕疵保険の加入には条件があり、建築士による検査を受ける必要があります。合格しないと保険の加入は出来ませんが、その検査で欠陥があると判明すれば、その欠陥を修繕しておくことで、引渡し後の欠陥を理由としたトラブルを防げます。また、欠陥があることを買主に告知してから売却すれば、契約不適合責任を負わなくてよいので、引渡し後の買主からのクレームに対応しなくてもよくなります。

Point
2

　　買主への安心感で差別化

一般的に買主が気にするところは、この中古住宅を選んで良いのか？欠陥などはあるのだろうか？といった建物に関する内容が多いです。中古住宅なので当たり前と言えば当たり前です。事前に建物の検査をして合格していると買主は安心します。また、検査で欠陥があると判明すれば売れないと思われる売主も多いですが、全くの反対です。買主は欠陥があるかどうか不明なところに不安を感じます。欠陥あるならあるで、その修繕費用も見通ししたうえで資金計画ができるので安心です。あとから予想にしていなかった費用負担があるとやはりトラブルにつながります。事前に検査しておくことで欠陥を買主に告知し、お互いに納得して安心して購入してもらう事が大切です。

Point
3

　　税金の優遇で購買意欲のUP！

➀住宅ローン減税

ローン残高で所得税や住民税の節税が可能。木造の住宅なら築20年以内の物件であればローン減税対象ですが、築20年以上の物件を購入する場合、買主は住宅ローン減税を受けれません。築20年以上の中古住宅を購入する場合には既存住宅売買瑕疵保険の利用でローン減税の対象になるので、買主にはメリットがあります。

②登録免許税や不動産取得税の軽減措置

買主は不動産の購入の際には登録免許税や不動産取得税の納税があります。既存住宅売買瑕疵保険の適用でそれらの税金が節税されることがありますので、買主にはメリットがあります。

買主の購買意欲（選んでもらえるよう）になり、他物件との差別化を図りましょう

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注意点

既存住宅売買瑕疵保険に加入できない、または加入しないほうがいい場合もあります

既存住宅売買瑕疵保険についておおまかな概要を説明してきましたが、必ず全ての物件にあてはまる概要ではありません。例えば1981年（昭和56年）以前の建物は旧耐震基準の建物と言われ、それ以降の建物は新耐震基準の建物と言われます。旧耐震基準の建物に既存住宅売買瑕疵保険を受けようとすれば、耐震診断を行うことが必要です。簡単に言うと現在の新耐震基準に適合しているかどうか診断します。しかし、そもそも旧耐震基準で建築しているので、新耐震基準にあってるはずがなく、多くの場合は不適合になります。耐震診断が不適合の場合、耐震補強工事をして適合にすることもできますが、工事自体が数百万になるので、負担が大きいです。市町村では耐震補強工事の助成金もありますが、それでも手出しの負担があるので、その場合はそもそも中古住宅として売却ではなく、解体して更地にして土地だけで売却するのが賢明です。個々の状況に応じての対策が必要です。