住宅ローンの返済でお困りの時は ｜ 松山市近郊で不動産売却をお手伝いする株式会社Lienstate | 中古の住宅に精通したプロフェッショナル

売却した代金でローンを完済できるならすぐにでも販売できます。売却後に残債務が無いのであれば通常の売却と同じです。

問題は、売却した代金でローンを完済できず、残債務がある場合です。

返済の滞納を始めて1～5ヵ月の間は銀行から催促や督促状が届いたり、電話がかかってきます。必ず対応しましょう。放置してしまうと信頼関係の破綻とみなされ、競売などの法的処置に早く進んでしまうことも考えられます。

滞納から約６ヵ月ほどで「期限の利益の喪失」通知が届きます。期限の利益とは簡単に言えば分割して返済する権利です。その権利を失うという事は、残っている借入額を一括して返済しないといけません。通常は一括して返済できないので、代わりに保証会社が銀行に一括返済します。これを「代位弁済」といいます。代位弁済後は窓口が保証会社になり、後戻りはできません。

代位弁済後に初めて「任意売却」の開始ができます。
基本的に住宅金融支援機構を除いた金融機関で借入した場合、利益の喪失をすれば任意売却が開始できますが、任意売却を認めず、競売での回収しか受け付けない金融機関も一部ありますので、ご注意ください。

任意売却活動を開始して3～6カ月経過しても売却に至らない場合、債権者は並行して競売を申し立てます。開始してから1年くらい猶予があるケースもあります。

もちろん競売中でも「開札日前日」までに任意売却が決まれば競売の取り下げができますが、実際には開札日の約一カ月前までに買主が決まっていませんと買主の住宅ローンも申し込みや審査、債権者は抵当権抹消に必要な書類の準備が間に合いません。

よって「任意売却期間＝期限の利益の喪失～開札前日」までになり、この期間に任意売却できないと競売になります。

～債権者の協力～

任意売却をすることを認めてもらったあと、その売却価格は債権者と交渉して決めます。

通常の売却の場合、価格は売主が自由に決定できますが、任意売却の場合には債権者との交渉（同意）が必要になります。

任意売却をするということは、例えば、住宅ローンの残額が2,500万円あった場合には、金融機関は2,500万円の住宅ローンを返済してもらう権利を有していながら、それよりも少ない金額で抵当権をはずそうと協力してくれることです。

そのため、金融機関は、対象不動産を査定して、「〇〇〇万円以上で売却してください」と提示するのです。

例えば
・住宅ローンの残額　2,500万円
・市場価格　2,200万円
・金融機関の査定価格　2,000万円
の場合、金融機関から「2,000万円で任意売却してください」と言われ、その金額での販売となります。

任意売却は債権回収のための売却といえます。早期売却を目的としているので、市場価格より安くなりがちです。

2,000万円で売却を開始しても、なかなか購入者が現れず時間だけが経過してしまった場合は、残念ながらそのまま競売となってしまいます。

競売の場合には不動産鑑定士が査定し、裁判所が価格決定します。競売ならもっと安くなる場合が多いです。

目安としては

任意売却価格・・・市場価格の1～2割減

競売価格・・・・・市場価格の3～4割減

～債務者の協力～

任意売却となれば、既にローン返済の滞納があり、代位弁済されている状況なので、家計の経済状況が好ましくないご家庭がほとんどです。ゆえに夫婦関係が良いとは言えない状況ご家庭が多いのが現実です。仲が良ければお互いに協力できますが、既に離婚されているケースや、別居している、または、任意売却が終われば離婚する予定になっている場合が多いです。

任意売却を進めるにあたっては、ご夫婦の協力が必要です。離婚をしてもどちらかがその家に住んでいる、または離婚したが配偶者が連帯保証人（連帯債務者）になっているという場合があるので、任意売却に際しての同意の署名が必要になるためです。

任意売却というのは、通常の不動産の売買と異なり、専門的な不動産取引となります。

債権者（借入先の金融機関）、役所との交渉、利害関係人の調整など、通常の不動産売却と比べると業務が多過ぎるので、取り扱わない業者がほとんどです。

弊社では司法書士などと業務協力しているため、任意売却のお手伝いが可能です。